철산한신조합장 “광명시 리모델링 성공 열쇠는 꼼꼼하되 행정은 간소화”

광명시에서 철산한신아파트(1,568세대)가 최초로 리모델링을 진행 중이다. 광명동 쪽의 우성아파트 , 중앙하이츠아파트 등도 리모델링을 추진 중이다. 철산한신아파트는 준공된 지 30년이 넘어 불편한 주거환경을 개선하고자 2018년 09월부터 리모델링을 추진하여 2020년 7월에 조합이 설립됐다.

광명시에서 성공적인 리모델링을 위한 향후 운영계획을 철산한신아파트 리모델링 주택조합(이하 ‘조합’) 조합장에게 들어봤다. (편집자주)

조합장  조성된 지 30년이 넘는 철산한신아파트는 안전 문제, 노후 문제, 주차장 문제 등 이루 헤아리지 못할 정도로 많은 문제가 산적한 상태이다. 지역의 가치와 주민의 자산가치 향상을 위해 광명시와 협조해 최선을 다하겠다.

특히, 광명시에서 리모델링을 추진하는 단지가 있다면, 3년 이상 리모델링에 관해서 공부한 사전 지식을 함께 나누도록 하겠다.

Q. 리모델링 추진상 문제 사안은 무엇인가.

조합장  리모델링 사업 시, 사업을 위해 건물의 일부를 철거하고 235세대를 신축하기 위해서 주민들은 약 2년 이상 이주를 해야 한다. 그 주택에 대해서 사용도 못 하고, 수익도 없다. 사용 못 하고, 수익이 없는 경우 재산세 감면 대상이 아니라는 대법원 판례가 있다. 반면에 재건축 및 재개발처럼 주민들이 이주 후, 철거‧멸실해서 새로 아파트를 지을 경우, 재산세를 부과하지 않지만, 리모델링의 경우 이주 후, 일부 철거, 멸실해서 약 2~3년간 이주하지만, 이와 관련된 광명시 재산세 감면 조례가 없는 상태다.

재개발, 재건축과 리모델링이 다른 점이 있다면, 전자는 사업 완료 후 새로운 아파트로 입주하는 것이고 리모델링은 자신이 과거에 살았던 아파트로 입주하는 차이밖에 없다. 이런 차이밖에 없음에도 과거에 리모델링이 활성화되어 있지 않아 전자는 감면해주고 후자는 감면해주지 않는 것은 법에 형평성의 문제가 있다고 본다.

그래서, 공동주택의 리모델링 공사를 위해서 한시적으로 이주(약 2~3년)해서 “뼈대만 남기고 대부분 철거 및 멸실”되는 기간에는 재건축과 동일하게 “재산세를 전액 감면”하는 조례개정안이 필요하다. 공동주택 리모델링 사업으로 주거 용도로 사용하기 어려운 사정을 반영해서 재산세 감면 개정안은 재건축과의 조세 형평성 및 지방재정 여건 등을 종합적으로 고려하여 꼭 반영되기를 바란다.

Q. 단지 안에는 시에서 관할하는 공원을 갖춘 곳이 있다. 이 공원 부지는 대부분 단지 개발 당시 아파트 주민이나 단지에서 기부채납했다. 그런데 그 공원은 시유지이기 때문에 이 땅의 지상과 지하는 공용으로 사용해야 한다.

현재 단지 대부분이 매일 주차 전쟁을 치른다. 지하 주차장 건립이 필수인데, 이 공원 부지가 광명시유지이기 때문에 지하를 아파트 입주민을 위한 주차공간으로 조성하는 데 법적인 문제가 생긴다고 한다. 단지 조성을 위해 기부채납했던 것이 이제 와서 발목을 잡게 된 셈이다. 특별법 제정 또는 조례 개정이 절실한 이유이다. 물론, 철산한신아파트는 해당되지 않지만, 타단지의 경우 해당될 가망성이 높다.

Q. 앞으로의 추진 방향은.

조합장   모든 개발사업의 성패는 스피드에 있다. 리모델링도 마찬가지이다. 광명시의 행정적 간소화를 최우선으로 요청하고 추진할 예정이다.

현재 사업 승인 행정절차는 신축에 준하는 성능 기준 및 심의 절차를 준용하다 보니 사업 기간이 늘어나고 그에 따른 비용 부담이 가중되고 있다. 도시계획심의, 교육환경 영향평가, 경관 영향평가 등 각종 절차 대폭 간소화나 통폐합되어야 한다.

철산한신아파트는 도시계획 심의 및 건축 심의를 준비 중이다.

조합의 리모델링 공사비는 조합이 설립되어 착공 시까지 “소비자물가지수”를 반영해서 공사비가 매년 상승하여 반영된다. 매년 2%만 반영돼도 년 100억(월 8억3천만 원), 4% 반영하면 년 약 200억(월 16억6천만 원)의 공사비가 상승된다. 1개월 지연되면, 월 8억3천만 원~16억6천만 원이 상승되는 셈이다. 즉, 시에서 검토한다는 이유로 차일피일 약 2달만 지연되다 보면 눈에 보이지 않는 “공사비 월 약 16~32억 원이 상승되는 셈”이 된다.(참고로 공사비 물가지수로 적용되면 더 많은 금액이 상승된다)

그래서, 광명시 담당 부서와 조합관계자들이 잘 소통해서 행정절차 최소화 및 민주성(49%)보다는 효율성 및 능률성(51%)에 중심을 두고 사업이 빠르게 진행되도록 하는 소통이 필요하다고 본다.

조합장   그리고, 광명시의 경우 “분양가 상한제”로 평당 반값 수준의 분양가다. 리모델링의 경우는 더 낮은 분양가다. 수많은 리모델링 조합은 분양가 상한제로 인해서 리모델링 사업 자체를 진행할 수 없는 환경이기에 분양가 상한제에 해당하지 않는 “후분양”을 준비하고 있다.

그래서, 서울시 및 경기도의 경우 광명시를 포함한 약 3곳의 지자체가 분양가 상한제에 해당하므로 공영개발이 아닌 민간개발 사업인 경우는 분양가 상한제를 제외하도록 지자체장의 상급 기관에 제안이 필요하다고 본다. 특히, 리모델링 사업은 일반분양이 15% 선이므로 재건축 등과 달리 특별법 등을 제정해서라도 (리모델링) 분양가 상한제에서 제외하도록 하는 법률 재개정이 필요하다고 본다.